Оценка земельных участков арендованных


Оценка земельных участков арендованных

Порядок и методики оценки стоимости права аренды на земельный участок


При подобном оценивании арендных прав учитывают нижеприведенные факторы:

  1. возможность (пролонгации) текущего арендного договора;
  2. возможность официального ;
  3. физические различные характеристики (рельеф, площадь и др.);
  4. инфраструктура и др.
  5. сумма, условия и точные сроки внесения текущей арендной платы;
  6. местоположение участка;
  7. период, который остается до завершения срока аренды по договору;

При применении метода сравнения продаж:

  • Затем, находят определенные различия между основным имуществом и его аналогами и проводят корректировку цен.
  • После обобщения последнего показателя устанавливают рыночную стоимость арендного права.
  • Сначала собирают сведения об аналогичных оцениваемой земле объектах недвижимости, а потом изучают продажные цены и условия оформления арендных прав.

Во время оценки права аренды застроенной земли применяют и метод распределения (п. 3 разд. 4 ).

Такое оценивание объекта недвижимости проводят при наличии достоверной информации о текущих ценах сделок с аналогичными различными объектами. В случае отсутствия подобных сведений используют цены предложения (спроса).

Также, метод распределения применяют при наличии конкретных улучшений объекта (внесение удобрений в почву, изменение рельефа и др.).При оценке арендных прав незастроенной и застроенной земли применяют и метод капитализации (п.

4 разд. 4 Методических рекомендаций).

Во время подобного оценивания выполняют такие действия:

  • Рассчитывают земельную ренту.
  • Определяют величину коэффициента капитализации.
  • — проводят капитализацию земельной ренты.

При применении подобного метода земельной рентой считают доход от сдачи земельного участка в аренду.Под капитализацией понимают определение первого показателя за равные интервалы времени.В итоге, рыночная стоимость

Об оценке рыночной арендной платы и стоимости прав, связанных с договором аренды земельного участка Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

при определении рыночной арендной платы в задании на оценку указываются в том числе существенные условия договора (проекта договора) аренды, включая: • срок договора аренды; • порядок, условия и сроки внесения арендной платы в течение срока аренды; • состав дополнительных услуг, плата за которые включена в арендную плату; 1 Рыночная арендная плата в качестве равноправной базы оценки была признана уже в 2014 году в Красной Книге ЯЮБ. • затраты арендатора, возмещаемые за счет арендной платы; • условия досрочного расторжения договора, включая штрафные санкции.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис . 2) при указании итоговой величины рыночной арендной платы в отчете об оценке должны быть приведены существенные условия договора аренды или его проекта, для которых она была рассчитана; 3) рыночная стоимость прав на заключение договора аренды с известным из условий договора размером арендной платы и его изменением в течение срока договора аренды определяется капитализацией (дисконтированием) разности величин рыночной арендной платы и арендной платы по договору в каждый расчетный период; 4) рыночная стоимость прав получения арендной платы, передаваемых арендодателем по договору цессии или залога права, определяется капитализацией (дисконтированием) указанной в договоре аренды арендной платы с учетом существенных условий договора аренды и договора цессии (залога права).

Однако в тот период (2013-2014 годы) консенсуса достичь не удалось даже по очевидным, на наш взгляд, положениям стандарта.

В результате в ФСО № 7 рыночная арендная плата упомянута лишь в числе иных расчетных величин с неполным ее определением. Представляется, что при первой же корректировке федеральных стандартов оценки следовало бы исправить эту недоработку. Заметим попутно, что при оценке рыночной арендной платы часто игнорируются и действующие положения ФСО № 7.

Так, вопреки требованиям раздела II «Объекты оценки» стандарта ряд крупных заказчиков включают в задание на оценку наименование объекта оценки — право пользования объектом аренды, а не сам объект аренды.

Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (возвращен без госрегистрации)

В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения , утвержденных , с учетом следующих особенностей.В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется в том числе включать:сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;основание возникновения права аренды у арендатора;определение правомочий арендатора:срок, на который заключен договор аренды земельного участка;величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения

Услуги оценки прав аренды

Метод капитализации схож с методом остатка, но не подразумевает дополнительных вложений в инновации недвижимости.

  • Метод выделения применяется при наличии построек на арендуемых площадях — исследуется аналогичное имущество, производится сравнение стоимости построек и определяются различия объектов недвижимого имущества, проводится сравнительный анализ других аспектов арендуемых помещений или земли.
  • Метод распределения схож с методом выделения, но при нем не производится оценка стоимости построек и сравнительный анализ с другими аналогичными объектами недвижимости.
  • Метод сравнения продаж используется в случае развитого рынка конкурентоспособных предложений по аренде в месте расположения объекта оценки. Метод основан на сравнении стоимости аренды аналогичных видов недвижимого имущества.
  • Метод предполагаемого использования основан на расчете доходов от определенного вида деятельности с использованием арендуемой недвижимости.

    Разница в оценке состоит, например, если на земельном участке расположены постройки, которые можно сдать в коммерческую аренду, или же площади можно использовать только в сельскохозяйственных целях.

  • Для проведения качественной и быстрой оценки права аренды земельного участка или нежилого помещения в Москве специалисты ООО «Гильдия независимых консультантов» нуждаются в предоставлении следующего пакета документов (копий) от заказчика:

    1. приложение к свидетельству о назначении нежилого помещения или категории земельного надела, в котором обозначены виды разрешенной деятельности с использованием объекта оценки;
    2. справка или свидетельство о наличии ограничений на земельном участке или в нежилом помещении, например, наличие телекоммуникационных и газовых линий на арендуемых площадях. Документ
    3. свидетельство о назначении нежилого помещения или категории земельного участка, которое выдается при оформлении прав аренды/собственности;
    4. паспорт объекта или геодезический план земельного участка;

    Отчет Оценка Права Аренды Земельного Участка Пример Отчета

    Следовательно, по истечению данного срока, потребуется новая оценка.Процедура оценки Существует соответствующее распоряжение, четко регулирующее оценочную процедуру земельных участков. Поэтому, доверить подобное дело следует профессионалу, хорошо разбирающегося в подобных регуляциях.

    Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав.

    Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.Критерии, используемые для сравнения:

    1. Возможность пролонгации договора.
    2. Возможность выкупа участка арендатором,
    3. Время, оставшееся до истечения срока договора аренды,
    4. Размер арендной платы,
    5. Периодичность и порядок внесения арендной платы,

    Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке.

    Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

    Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка.

    Как совершается расчет аренды земельного участка от кадастровой стоимости

    В основу расчетов арендной платы ложится специальный корректирующий коэффициент, который может принимать разные значения в зависимости от ситуации.

    Арендная плата за земельный участок, полученный от государства или муниципалитета без проведения торгов, составляет некоторый процент кадастровой стоимости надела: 0,01% кадастровой стоимости Применяется для участков, изъятых из оборота или предоставленных в аренду гражданину, обладающему правом на льготы (к примеру, полное освобождение от земельного налогообложения). 0,6% Для участков, передаваемых гражданам или организациям для осуществления подсобного или крестьянского хозяйствования с возможностями организации фермы.

    1% Назначается для территорий, предоставленных в арендное пользование для реализации концессионных соглашений. 1,5% Применяется при аренде участков в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ.Статья 39.7.

    Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности 2% При аренде земель в целях добычи на них полезных ископаемых. Для правильного понимания порядка формирования цена аренды земельного надела стоит разобрать ее вариации в конкретных примерах.

    Для начала следует обратить внимание на то, чему способно научить прошлое.

    Если взять общую стоимость аренды за большой временной промежуток (2000-2017 годы), легко заметить прямую зависимость цен от складывающейся в стране экономической ситуации. С 2000 года они постоянно росли с ускорением темпов. Приближаясь к 2008 году, подъем становится все круче и в итоге резко падает, что свидетельствует об абсолютной неожиданности наступления финансового кризиса.

    Далее цены на землю и ее аренду опять начинают подниматься, но уже не столь стремительно.

    На 2014 год пришелся новый спад под воздействием политической обстановки. Открыть бизнес с арендой земли довольно сложно при отсутствии денег. Те не менее, история показывает, что в сложное время цены на сельскохозяйственные участки пошли в рост. Такой поворот событий обусловлен принятием закона об эмбарго и введением субсидирования для сельскохозяйственных производителей.

    Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

    Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.Общие принципыНезависимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:

    1. Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
    2. Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
    3. Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.
    4. Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;

    Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный.

    Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете. Каждому из подходов соответствуют определенные методы.Методы оценкиМетоды сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход.

    Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

    1. Санкт-Петербург: +7 (812)
    2. Москва: +7 (499) 110-86-72.

    Описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка

    Можно понять, что если доходы DA — прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0.

    1. приводятся общие данные о состоянии рынка недвижимости на местности – предоставляется возможный разброс цен в месте нахождения участка;
    2. перечисляются основания для получения права аренды – собственник может сдать участок в аренду, администрация на основании определенных статей и законов действующего законодательства.
    3. размер арендной платы – подсчитывается с учетом развития инфраструктуры, статуса, получения прибыли и прочих моментов;
    4. сроки аренды и правомочия арендатора – это следует из полученных данных от самого арендатора и запросов из местной администрации (правомерно для людей, пользующихся землями, которые находятся в аренде от местной администрации);

    Отчет может быть составлен на 40-50 страниц.

    В документе предоставляется подробная информация, а также порядок проведенного анализа стоимости участков.

    Аренда земельного участка пользуется спросом, как у юридических лиц, так и у физических, поскольку зачастую это единственный шанс осуществить задуманное – развести фермерское хозяйство или расширить коммерческую деятельность.

    Как правило, каждый раз желающие оформить аренду у администрации или собственника предполагают получение прибыли. В представленном вопросе не совсем понятен вопрос стоимости аренды, поскольку цены, запрашиваемые владельцами, значительно разрознятся.

    Для определения стоимости проводится оценка права аренды земельного участка, о чем далее и пойдет речь.

    Когда проводится Оценка аренды земельного участка проводится для определения возможной и справедливой стоимости оформления временного права владения. Для обоих случаев можно записать следующие соотношения: Сзус — рыночная стоимость права собственности

    Оценка земельных участков арендованных

    Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

    Собственник здания, построенного на собственной земле, платит земельный налог, а собственник здания, построенного на арендованной земле, платит арендную плату, которая превышает налог на землю.

    В законе, регламентирующем оценочную деятельность в России, предусмотрена возможность оценки не только физических единиц, имеющих материальное воплощение, но и правовых аспектов по отношению к материальным объектам, в частности, прав аренды на имущество, включая земельные участки.

    Под определение оценки права аренды земли попадает перечень действий по определению стоимости не самого участка, а тех выгод, которые получит арендатор при реализации своих прав или эффективном использовании участка самостоятельно. Экономические выгоды, которые можно получить от использования участка, зависят не только от физических характеристик: площади, формы, местоположения, особенностей рельефа, наличия инженерных сетей, но и от юридического статуса участка: категории земель, к которой относится объект оценки, разрешенное использование, наличие обременений, наличие разрешений на строительство.

    Зачастую именно юридические особенности правового положения участка определяют его стоимость и стоимость прав его аренды в большей мере, чем физические характеристики.

    Рассмотрения указанных факторов было бы достаточным для проведения оценки стоимости самого земельного участка, но для оценки стоимости права аренды земли необходимо рассмотреть еще одну группу факторов — условия арендного договора.

    Условия арендного договора являются важнейшими параметрами в оценке стоимости земельного участка. Заказать Значимость оценки Чтобы разобраться в процедуре оценки права аренды земельного участка необходимо ознакомиться с действующим законодательством, регламентирующим данную сферу.

    Подобное действие позволяет определить не только рыночную цену участка, но и все преимущества, которыми обладает арендатор.

    Особо важным оценка права аренды земельного участка с целью наиболее эффективного пользования землей. Благодаря ей арендатор сможет правильно спланировать будущую деятельность, выбрать оптимальные решения или же сферы. Выполняется оценочная работа сроком, соответствующей договорной документации.

    Определение соразмерности арендуемого земельного участка под ОКС

    ◄ Как определяются предельные размеры земельного участка?

    Предельные (минимальные и максимальные) размеры земельного участка определяются:

    1. территориальной зоной, в которой он расположен;
    2. установленным видом разрешенного использования, сведения о котором содержатся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующей территории.

    Однако предельные размеры земельных участков в Москве, в том числе их площадь, не устанавливаются для всех территориальных зон, на что указывает . Это вносит еще большую неопределенность в вопросе соразмерности участка, который город в лице Департамента городского имущества (ДГИ) готов согласовать под объектом недвижимости. Что может повлиять на определение соразмерности площади земли?

    Для определения соразмерности площади земельного участка большую роль играет аргументированное обоснование необходимости оформления аренды. Анализ судебной практики также однозначно подтверждает обязательность предоставления доказательств, обосновывающих площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации расположенного на его территории объекта недвижимости.

    Одна из форм подобного обоснования – экспертное заключение, содержащее выводы о соразмерности земельного участка, сделанные с учетом следующих характеристик:

    1. категории и виды разрешенного использования земель;
    2. площади существующих и планируемых объектов недвижимости при условии наличия юридически значимых документов, подтверждающих будущее строительство.

    ► Выводы эксперта не должны иметь предположительный характер, а расчеты необходимой площади должны основываться на материалах судебного дела. ◄ Решение вопроса с оформлением прав на землю предполагает наличие специальных знаний в области земельного и градостроительного права, кадастра и картографии. Преимуществом также является наличие опыта взаимодействия с органами местной власти, в том числе умение грамотно выстраивать рабочие взаимоотношения с чиновниками.

    Успешное отстаивание прав на испрашиваемый участок в суде потребует не только наличия юридического образования, но и значительной практики процессуального представительства по заявленной категории дел.

    Оценка права аренды земельного участка

    Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:На основании анализа в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ условий договора от 27.08.2009, оценки соглашения акционеров-учредителей от 31.12.2008, протокола N 1 общего собрания учредителей ЗАО «НМТ» от 27.08.2009, судами установлено, что в качестве вклада истца в уставный капитал ЗАО «НМТ» наряду с передачей арендных прав на земельные участки предполагалось внесение им арендных платежей в размере платы за пользование этим имуществом сроком 15 лет, учитываемой при оценке рыночной стоимости передаваемого ответчику права аренды земельных участков. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

    «.В обеспечение исполнения обязательств заемщика — ОАО «

    Бизнес Холдинг», между ответчиками по настоящему делу был заключен договор залога от 26.06.2007 N 71/0607-з (т.

    1, л.д. 48 — 52), по условиям которого ОАО «Васильевский торг» передало ОАО «АКБ «Спурт» в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: встроенные нежилые помещения, находящиеся по адресу г. Зеленодольск Республики Татарстан, ул.

    Октябрьская, 1, оцененное сторонами в сумме 27 810 600 руб., а также право аренды земельного участка общей площадью 3 465 кв. м, категория земель — земли поселений, кадастровый номер 16:49:010623:0055, находящееся по адресу г. Зеленодольск Республики Татарстан, ул. Октябрьская, 1, право аренды земельного участка оценено сторонами в 1 000 руб.
    23. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием этого земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на срок сорок девять лет.

    При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком гражданина, которое прекращается в связи с изъятием указанного земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, данное право оценивается как право собственности на указанный земельный участок. 10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет.