Плюсы и минусы официальной сдачи квартиры


Плюсы и минусы официальной сдачи квартиры

Сдать квартиру самостоятельно, какие минусы и плюсы

Наличие собственного свободного жилья – отличный дополнительный источник дохода. Даже если простаивает у вас квартира бизнес-класса, где страшно за любой из элементов ремонта и интерьера, можно весьма выгодно сдать такое жилье. Так возникает два основных вопроса: как лучше сдавать квартиру и как получить гарантию оплаты и аккуратной эксплуатации вашего жилья. Основных варианта тоже два: • сдавать квартиру самостоятельно; • обратиться за помощью в агентство недвижимости.

Если вы собираетесь сдавать квартиру самостоятельно, то для начала критически оцените ее состояние: нужен ли косметический ремонт, минимальная замена мебели и так далее. Будем думать, что вы хотите сдавать квартиру на длительный срок.

В таком случае лучше искать жильцов через знакомых, чтобы в случае чего можно было получить емкую характеристику ваших будущих квартирантов. Лучшая гарантия оплаты – договор с арендаторами.

В него необходимо внести все нюансы по поводу текущих замен и ремонтов, оплату коммунальных услуг и так далее.

Составление договора не бесплатное, но оно действительно дает гарантии. Если договор составлен, то оплата этой квартиры инкриминируется как ваш доход и облагается государственным налогом. Хотя многие собственники предоставляют жилье своим хорошим знакомым, договариваются об оплате, не составляют договор и налогов не платят.
экономия на агентстве, а, может, и на услугах юриста, вероятность поселить знакомых, свобода от каких-либо условий, гарантия, что вас не обманут агенты-аферисты.

самостоятельный поиск потенциальных квартиросъемщиков и юриста, трата времени на показ квартиры клиентам, самостоятельно оформление различных документов, возможность нарваться на неблагонадежных жильцов.

Изначально настраивайтесь на то, что хорошее агентство тоже надо найти.

Чем дешевле услуги риелторов, тем больше шансов, что они мошенники. Надежные конторы на виду у всех, у них большая благодарная клиентура и множество отзывов в сети. все сделают за вас, вы придете только заключить договор с агентством, а потом подписать бумаги с квартиросъемщиком и передать ключи.

Конечно, можно самим выезжать с риелтором и клиентом на осмотр квартиры, но это по желанию.

комиссия агентству за качественные услуги может быть немаленькой.

При использовании материалов ссылка на сайт обязательна

Зачем сдавать квартиру легально

В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру.

Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.С договором скрываться не нужно.

Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.У меня прекрасные отношения с соседями. Думаю, они не стали бы жаловаться участковому. Но перед сдачей квартиры я все равно предупредил их об этом и попросил звонить, если у них будут какие-либо замечания.Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам.

С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита.

Сдача квартиры по договору в аренду: как правильно это оформить, преимущества и недостатки официальной сделки — всё о недвижимости

Да и госпошлина при регистрации в Росреестре для некоторых «кусается». Потому многие хозяева пускаются на хитрость – заключают договор, скажем, на одиннадцать месяцев, а потом, естественно, продлевают.

А могут обойтись и вовсе без договора, предпочитая, как они это называют «по-человечески договориться».

Это «по-человечески» может очень сильно испортить жизнь как самому хозяину, так и съемщику. Во-первых, никто не может гарантировать, что хозяин захочет продлевать договор по истечении означенного срока, причем даже получив деньги и придется незадачливому постояльцу уходить ни с чем. Во-вторых не факт, что съемщик будет соблюдать свою часть условий – например, будет ставить под угрозу спокойствие и безопасность живущих по соседству, а то и вовсе оборудует в снимаемой квартире пошивочный цех или парикмахерскую.

Собственнику грозят нешуточные неприятности с законом, причем в особо критических случаях будет поднят вопрос о выселении и продаже жилья с торгов. Но даже если жилец окажется образцово-показательным, все равно это не гарантия того, что некто из соседей не сообщит по «горячей линии» в налоговую инспекцию о том, что некто прячет налоги. Можно, конечно, уменьшить налог и законно – «всего лишь» проставить в договоре меньшую сумму, чем ту, которую вы на самом деле собираетесь получать с постояльца.

Это никакими санкциями со стороны государства не грозит, однако следует помнить, что единственный гарант в этом случае – порядочность второй стороны! Если дойдет до суда, суд будет опираться также на сумму, которая прописана в тексте документа. Как сдавать свое жилье в аренду правильно и легально?

Документ не имеет установленного стандарта, но в любом случае содержит: дата и место подписания;

Как сдать квартиру через агентство

Он особенно подойдет для тех владельцев, которые ранее не сдавали квартиры.

Лучше всего обратиться в риэлторское агентство – это облегчит и процесс поиска клиентов, и гарантирует дополнительную безопасность участникам. Нужно обговорить все условия, продемонстрировать жилище потенциальному клиенту, а затем заключить договор.

По неопытности можно столкнуться с мошенниками, недобросовестными арендаторами или попасть в другие нежелательные ситуации. Мнение экспертаОзерова МаринаЮрист, специализация наследственные, семейные, жилищные деламРиэлтор занимается исключительно подбором квартирантов. Он не дает никаких юридических гарантий относительно дальнейшего взаимодействия собственника с жильцами.
Однако подобных гарантий не может дать никто за исключением страховых компаний (страховка от гибели имущества, краж и т.п.).

Вне зависимости от выбора конкретного способа сдачи недвижимости последовательность действий будет выглядеть примерно одинаково. Сначала необходимо обдумать все детали будущего договора, подготовить помещение, после чего определиться с категорией жильцов и приступить к поискам.

Завершающий этап – подписание договора найма (его также называют договором аренды), получение средств за 1 месяц и передача ключей.

Очевидно, что в интересах собственника сдать свое жилье как можно дороже. Для этого необходимо подготовить квартиру для заселения: Прежде всего, нужно позаботиться о внешнем виде. Перед поиском клиентов проводят генеральную уборку, стирают шторы, промывают окна, люстру, при необходимости – и потолки.

Внешний вид должен располагать жильца, а не отталкивать его.

Также в квартиру лучше завести всю необходимую мебель и бытовую технику. Минимальный набор – холодильник, плита, стиральная машина, диван, шкаф, стол, стулья, телевизор. Обычно недвижимость без этих предметов сдается со значительными скидками.

К тому же на рынке есть очень много вариантов, поэтому квартиранту, как правило, не составит труда выбрать более подходящее предложение. Часть мебели, возможно, лучше заменить новой, причем приобрести ее можно в недорогих магазинах, поэтому вложение окупится за несколько месяцев.

Лучше всего не захламлять помещения старыми вещами и тем более личными предметами – фотографии, картины и т.п.

Нужно ли заключать официальный договор аренды жилья?

Все эти действия могут быть выполнены по взаимной письменной договоренности либо жильцами, либо владельцем жилья, либо совместно. При этом в договоре можно прописать кто становится владельцем приобретенной бытовой техники после прекращения срока аренды. Минус у заключения официального договора только один – финансовая сторона.

При этом придется заплатить за сам договор, а в процессе получения дохода государству нужно будет отчислять налог.

Это ведет к повышению цены на аренду жилья, что негативно сказывается на привлекательности для квартиросъемщика.

Налогообложение при сдаче жилья Если вы сдаете только одну квартиру, а не держите целую сеть квартир, получая с них доход, вам не нужно организовывать ИП.

Достаточно просто подготовить налоговую декларацию и подать ее в ФНС. Вместе с ней необходимо подготовить документы о праве собственности, договор аренды и акт приема-передачи жилого помещения. Налоговая ставка составляет 13%.

Но если вы сдаете несколько квартир, вам придется зарегистрироваться как частный предприниматель и подготовить все необходимые документы перед подачей налоговой декларации. Это дает возможность платить налог по упрощенной схеме и позволяет снизить налоговую ставку до 6%. Поэтому на такой шаг иногда идут даже те, кто сдает всего одну квартиру.

При этом категорически не рекомендуется указывать в декларации заниженную стоимость жилья или обманывать арендаторов, перед заключением договора называя им заниженные цены. В случае раскрытия обмана вам может грозить вызов в суд. Кому-то не захочется связываться с дополнительными расходами при заключении официального договора аренды.

Но в случае возникновения непредвиденных ситуаций это поможет урегулировать все вопросы, возникающие между хозяином жилья и квартиросъемщиком.

Сдача жилья при посредничестве агентства Еще одним из вариантов договора на сдачу жилья является доверительное управление, при котором поиск жильцов, получение с них оплаты, проверка соблюдения всех условий аренды ложиться на агентство недвижимости.

Налог для самозанятых, сдающих квартиры. Плюсы, минусы, чего ожидать дальше

С одной стороны, им будут грозить штрафы, с другой — квартиросъёмщики, которые могут в любой момент начать шантажировать угрозами «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия.

Поэтому, видимо, со временем налоги платить всё-таки придётся большинству — так будет проще и безопаснее.Какие варианты платить налоги за сдачу квартир были раньше До появления нового режима (а в большинстве регионов РФ и сейчас) арендодатели должны были платить НДФЛ — 13% от дохода.Можно зарегистрировать ИП. Тогда размер налоговых отчислений будет зависеть от выбранного режима: упрощённой системы налогообложения (УСН) или оформления патента.

При УСН налог составляет 6% от доходов. При оформлении патента те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (который зависит от стоимости квартиры).При этом требуется подавать налоговую декларацию и отчётность.Как работает новая схема С новым режимом всё стало проще, а налог — меньше. Он составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП.И всё можно будет делать через приложение «Мой налог».

Всё-всё! Зарегистрироваться в приложении просто: оно само распознает все данные паспорта, автоматически найдёт в базе ваш ИНН и зарегистрирует в качестве самозанятого.У приложения, конечно, есть недочёты: оно пока может подвисать и некорректно что-то отображать (но, надеемся, это временно). Зато всё — от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога — можно делать со смартфона.

Ещё одно отличие от «старой» схемы — ежемесячное начисление и оплата налогов.Какой доход облагается налогом Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартиросъёмщика.

Практика ещё до конца не сформировалась, но, скорее всего, всё будет работать по той же схеме, что и НДФЛ.Ежемесячная плата за арендованную квартиру — доходОсновные отчисления в налоговую будут идти именно с той суммы, которую арендаторы платят за квартиру каждый месяц.Страховой депозит не доход. Если его вернуть При подписании договора найма жильцы передают собственнику депозит — страховку сохранности имущества.

Как сдать квартиру — пошаговая инструкция по сдаче квартиры в аренду на длительный срок без посредников или через агентство + профессиональная помощь в сдаче квартиры в аренду

Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.Основное правило таково: если сдать квартиру надо прямо сейчас – вы уезжаете, вам срочно нужны деньги – лучше привлечь агентов из надёжной риэлторской компании или с безупречной репутацией.

Если время терпит, действуйте самостоятельно.

Единственное условие – у вас должен быть хотя бы минимальный опыт в сделках с недвижимостью.И ещё один важный нюанс – нужно уметь разбираться в людях.

Вам придётся самостоятельно решать, надёжен ли выбранный вами жилец или стоит поискать другого кандидата.Ошибок допускать нельзя: непорядочный арендатор – это несвоевременные выплаты или полное отсутствие таковых, порча имущества, жалобы соседей, наводнения и пожары, возможно, даже вызовы в полицию.

Вам это надо?В таблице представлены основные достоинства и недостатки самостоятельной сдачи квартиры и с помощью посредника:№Способ арендыПлюсы (+)Минусы (— )1Через фирмуОтлаженный механизм поиска клиентов, эффективная реклама, грамотное оформление договора арендыКлиентов выбирает компания – агенты не всегда тщательно проверяют кандидатов2Самостоятельно Вы контролируете все этапы процесса и сдаёте объект на своих условияхРиск нарваться на мошенников, большие затраты времени и силО том, как работают , на сайте есть подробный материал.На порядочных, трезвых и вежливых квартирантов рассчитывает каждый владелец жилья, но далеко не всем достаются именно такие арендаторы.

Иногда получается с точностью до наоборот – в жильцы набиваются безденежные, безработные, безответственные неряхи, которые делают всё, чтобы ваша вера в гуманизм окончательно рухнула.Такие арендаторы не платят вовремя, не убирают в квартире, не закрывают краны в ванной, любят по несколько дней подряд не отвечать на звонки, ругаются с соседями, водят на квартиру компании друзей из 20 человек, прожигают сигаретами ваш любимый диван… список можно продолжить.Где найти лояльных, скромных и пунктуальных арендаторов? Такие люди попадаются везде, нужно только уметь их выбирать из общей массы кандидатов.Первое правило отбора жильцов – с ними нужно беседовать.

Как правильно и грамотно сдать квартиру

Размер его чаще всего составляет одну-две месячных арендных платы. При сдаче жилья внаем на срок больше года, для заключения договора найма в регистрационную палату представляются следующие документы:

  1. свидетельство о рождении ребенка, свидетельства о браке или разводе;
  2. правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, выписка из ЕГРН (действительна в течение месяца), выписка из кадастрового и технического плана.
  3. паспорт гражданина РФ или нотариальная доверенность на право совершения сделки;

При заключении долгосрочной сделки необходимо присутствие или письменное согласие всех долевых собственников объекта недвижимости. Сдавать жилье внаем, согласно закону, может только собственник помещения или же его представитель по нотариальной доверенности.

В случае наличия детей в долевой собственности, нужно будет получить разрешение в органах опеки и попечительства. При сдаче в аренду одной из комнат коммунальной квартиры необходимо собрать письменные разрешения всех соседей. Что касается жилья, приобретенного по ипотечному договору, его также можно сдавать внаем и регистрировать, не нарушая закон.

При этом есть два условия – банк, где заложена квартира, должен дать официальное разрешение, и арендная плата будет взиматься ежемесячно. Таким образом, у банка будет возможность предупредить нанимателя о возможных проблемах с оплатой долга собственником жилья. Неприватизированную квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, равно как и служебную, по закону сдать практически невозможно.

В первом случае возникают отношения субаренды, во втором, жилье, скорее всего, сочтут ненужным хозяину и передадут в пользование другим нуждающимся людям. Жилое помещение без ремонта сдают, как правило, на длительный срок нанимателям, которые могут создать необходимые условия для проживания, за счет вычетов из арендной платы с предоставлением документов, подтверждающих соответствующие расходы.

Рекомендуем прочесть:  Правила рыбалку 2020 в подмосковье

Сдавать собственную, приватизированную квартиру внаем можно любому гражданину РФ, независимо от его служебного положения, звания, местонахождения.

3 способа сдать квартиру в аренду: их плюсы и минусы

16.02.2011 00:05 6200 Для этого надо: 1.

Подготовить квартиру. Затраты: косметический ремонт (своими силами), необходимая мебель (возможно б/у), сантехника — от 30 тыс. руб. Желательно застраховать — около 10 тыс.

руб./год. 2. Разместить информацию на досках объявлений, в газетах, на специализированных интернет-сайтах.

Затраты: набор, распечатка бумажных объявлений — 100 руб.; доплата за выделение среди всех бесплатных объявлений в газете и на сайте — в среднем 500 руб. 3. Показ квартиры потенциальным нанимателям. Затраты: до 500 руб. на общественный транспорт или бензин. 4. Составить договор найма. Затраты: услуги нотариуса — порядка 1500 руб.

В договоре надо прописать: паспортные данные (ваши и всех, кто будет проживать в квартире); документ, на основании которого вы владеете жильём; ставку арендной платы и возможность её изменения; кто уплачивает коммунальные платежи; сумму залогового депозита (сумма месячной арендной платы, которая передаётся собственнику при порче имущества, а если всё в порядке — считается оплатой последнего месяца проживания); жёсткие сроки оплаты; разрешение (либо отказ) на проживание животных; как часто вы будете навещать жильцов. Чем подробнее договор, тем меньше потом споров. Как правило, договор заключается на срок до года.

В этом случае наниматель обладает меньшими правами (ст.

683 Гражданского кодекса РФ): он не сможет пересдавать жильё или вселять дополнительных людей без вашего разрешения. 5. Получить деньги, передать ключи.

6. Уплатить налоги. 6.1. Физлицо — 13% от всей полученной прибыли. Ежегодно заполняете декларацию и уплачиваете налог (в нашем примере за год это 39 тыс. руб.). 6.2. Индивидуальный предприниматель (ИП).

Вы можете зарегистрироваться как ИП (сфера деятельности —

«Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг»

) и платить налоги по упрощённой схеме: или по ставке 6% от всей суммы получаемого дохода (в нашем примере в целом за год надо будет отдать 18 тыс. руб.), или, что часто менее выгодно, 15% от доходов за вычетом подтверждённых расходов (притом что вы потратились на ремонт, мебель и т. д., надо будет отдать за год около 40 тыс.

руб.). ИП платит налоги раз в квартал. Итого за первый год: затраты вместе с налогами — более 50 тыс.

руб. * Доход — 250 тыс. руб. Как и в первом варианте, нужно самостоятельно подготовить квартиру.

Лучше заплатить агентству до половины стоимости месячной аренды за то, чтобы оно тщательнее искало арендаторов, составило договор, защищающий ваши (!) интересы.

На это уйдёт от 10 тыс. руб. Именно агент ищет клиентов, показывает квартиру, составляет договор, акт приёма-передачи. Вас вызывают только для подписания договора и передачи ключей и денег. Итого за первый год: затраты вместе с налогами — не менее 45 тыс.

руб.* Доход — 255 тыс. руб. Можно оформить с агентством договор на доверительное управление вашей квартирой. Тогда все действия с вашим жильём будут производиться без вашего участия. Как правило, агентство страхует квартиру, если нужно, покупает мебель, бытовую технику, ремонтирует, подбирает нанимателей по вашим требованиям (гражданство, количество человек, пол, возраст, дети и так далее), оформляет документы, контролирует состояние квартиры, своевременную оплату коммунальных платежей, переводит вам арендную плату, уплачивает налоги.

Это удобно, если собственник проживает в другом городе, а жильё относится к классу люкс.

Затраты: как правило, при договоре со всеми вышеперечисленными услугами агентству следует заплатить половину стоимости арендной платы плюс каждый месяц надо будет отдавать по 10-15% от ежемесячной оплаты. Если была закуплена мебель, сделан ремонт, за это ежемесячно удерживают ещё до 10% от оплаты.

Итого за первый год: затраты вместе с налогами — до 90 тыс.

руб.* Доход — 210 тыс. руб. * Налог выбран по самому выгодному варианту — ИП, 6% от дохода. Расходы указаны без учёта страховки.

Сдать квартиру юридическому лицу плюсы и минусы. Договор аренды квартиры

На первый взгляд, регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) выглядит более налогообложения, чем платить 13%. Но нужно учесть такой момент.

Даже если вы ИП без (т.е. не выплачиваете другим лицам), за год вы должны заплатить за себя 22 261 рубль 38 копеек страховых взносов (отчисления в и фон мед.

страхования; цифра приведена за 2015 год). Причем независимо от того, получили ли вы хоть 1 копейку дохода или нет.

А если получили хороший доход, более 300 тыс.

рублей за год, то придется в дополнение к указанной выше прибавить еще 1% от всего дохода, превышающего 300 тыс. руб. Правда, если вы платите 6% на УСН, то данные взносы уменьшат сумму налога, который вы платите по упрощенной системе. В целом, может оказаться, что регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя ради сдачи одной недорогой квартиры невыгодно, проще отдать государству 13% — прикиньте сами исходя из суммы, за которую сдаете квартиру.

Еще совет. Если вы собираетесь исправно платить 13% налога, в договоре найма (аренды) лучше указать сумму ежемесячной платы без учета коммунальных платежей, и указать, что квартиросъемщик уплачивает за свой счет помимо платы за наём.

Смысл тут в том, что если указать суммы ежемесячной платы с учетом платежей или прописать, что ежемесячная плата увеличивается на коммунальные платежи, суммы «коммуналки» также попадут под 13% налога.

Проблема в том, что расходы в виде , ремонта и другие ваши затраты на содержание помещения налогооблагаемую базу, увы, не уменьшают. Дело в том, что Налоговый кодекс предусматривает ситуацию, когда доходы лица с целью уменьшаются на сумму его расходов, связанных с выполнением работы или оказанием услуги.

Но аренда (или сдача в наём) – это не «работа» и не «услуга», поэтому воспользоваться этим положением ст.

221 Налогового кодекса не получится. Кстати, аренда квартиры и сдача квартиры в наём – это , в чем отличие мы рассказали в статье

«Сдаем квартиру в аренду или в наём, в чем разница?»

.

На налогообложение вид договора в данном случае не влияет, но нужно учитывать, по какой форме заключать договор.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

п. Это необходимо для того, чтобы обеспечить полную загрузку жилья.

В противном случае владелец не сможет постоянно находить клиентов, квартира будет простаивать, а вырученные деньги от небольшого количества постояльцев будут уходить на оплату коммунальных услуг.

  1. Необходимость тратить время на уборку жилья, стирку постельного белья после каждого клиента, поиск новых жильцов.
  2. Возможность столкнуться с мошенниками или воровством мебели, бытовой техники.
  3. Необходимость в дополнительных расходах на обустройство площади.

Пример договора аренды.

Каждый владелец недвижимости выбирает сам, искать ли ему клиентов самостоятельно или воспользоваться услугой риелтора.

В первом случае все деньги, полученные от квартиросъемщиков, пойдут в карман арендодателя, но со всеми рисками ему придётся разбираться самостоятельно.

При обращении в риелторское агентство арендодатель перекладывает на него все риски, а также вопросы, связанные с оформлением документов и поиском клиентов. Однако за эти услуги необходимо заплатить определенную сумму. Многие владельцы квартир, не желая платить лишние налоги, занимаются сдачей жилья неофициально.

Но, чтобы избежать претензий со стороны налоговой службы, лучше всего обратиться к юристу и официально оформить договор об аренде. Какие подводные камни могут появиться при покупке квартиры на вторичном рынке?

На что стоит обратить внимание читайте .

Некоторые арендодатели оформляют ИП и таким образом сдают квартиру полностью официально. При составлении договора аренды необходимо указать размер и сроки оплаты, и на какой конкретно срок сдаётся жильё.

Также рекомендуется оговорить вопрос, связанный с возможной задержкой оплаты, чего конечно в идеале быть не должно. Как правило, за задержку регулярного взноса более чем на две недели с квартиросъемщика взымается штраф, составляющий 0,5-1% от размера регулярного взноса.