Предварительный договор купли продажи наследственной квартиры


Предварительный договор купли продажи наследственной квартиры

Жилищный Консультант


Если время не определено, делопроизводство подлежит к исполнению в течение календарного периода — года. В текст документа могут быть включены пункты об ответственности за несоблюдение правил соглашения. Также рекомендуется указывать правоустанавливающие документы, на основании которых осуществляется право владения. К примеру, договора купли, , мены или безвозмездного пользования.

Рассматриваемое соглашение может быть заключено, если квартира приобретается за средства ипотечного кредитования или покупатель участвует (становится инвестором) в воздвижении многоквартирного дома. При получении займа оформляется предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке. Он является связующим звеном между несколькими двусторонними договорами: между продавцом – покупателем и заемщиком – кредитующим банком.

Несмотря на предварительность соглашения, отменить или не выполнить положения договора невозможно. Если один из участников сделки обоснованно составит претензию в судебные органы, решение госорганов будет на стороне истца.

Любого типа предварительное соглашение оформляется по образцу основного документа. Если покупка имущества происходит в кредит, в договор включаются дополнительные пункты:

    Упоминание о закладном документе. Эта бумага составляется параллельно договору. В ней указывается, что после регистрации перехода вещного права в Росреестре на приобретаемую собственность накладывается обременение. Имущество переходит в полную собственность покупателя с момента погашения ипотеки. Перечень всех лиц, проживающих и прописанных в реализуемой квартире. Мера ответственности за нарушение пунктов договора.

Предварительный договор на оформляется по типу основного на основании .

По закону основной договор приобретает силу с момента его регистрации. Это возможно только на определенной стадии строительства. Для гарантии искренности намерений компании-застройщика рекомендуется заключить предварительное соглашение.

И регистрировать его не нужно, и отменить его положения будет невозможно.

В такой документ нужно включить следующие сведения: Информацию об объекте строительства.

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Для этого ему необходимо получить согласие остальных содольщиков или уведомить их о предстоящем отчуждении имущества в пользу третьих лиц.До момента заключения предварительного договора необходимо:

  • Оповестить содольщиков о продаже. Это даст возможность реализовать право преимущественной покупки (). Рекомендуется отправить совладельцам письмо с , в котором обязательно указать цену недвижимости. Впоследствии в соглашении нельзя поставить сумму ниже той, что предлагалась в оповещении.
  • Получить их отказ или согласие на сделку. Если совладельцы оформят письменные отказы от предложения покупки и заверят их у нотариуса, ждать 1 месяц нет необходимости, можно оформлять сделку незамедлительно. Если ответа не последовало, рекомендуется привлечь нотариуса, который впоследствии подтвердит, что процедура оповещения содольщиков соблюдена. Полученные «корешки» о вручении или согласия содольщиков на продажу необходимо предоставить в Росреестр.
  • Выждать 1 месяц после того, как содольщики получат уведомления. В течение этого периода они могут принять решение приобрести долю или отказаться.
  • Приступить к оформлению договора.

Если отчуждение имущества планируется в пользу одного или нескольких содольщиков, уведомлять о продаже не требуется.Документ должен содержать информацию:

  • Характеристику доли.

    Описание должно давать возможность идентифицировать объект. Указывается размер доли, адрес квартиры, этажность дома, общая и жилая площадь объекта недвижимости.

    Если продается доля, выделенная в натуре, что встречается в коммунальных квартирах, указывается ее кадастровый номер.

  • Наличие аванса или задатка.

    Отличие понятий в том, что при неисполнении обязательств продавцом последний должен вернуть задаток в двойном размере ().

  • Место составления, дату.
  • Стоимость имущества, порядок осуществления расчета.

    Деньги могут передаваться наличкой, перечисляться по безналу, путем использования банковской ячейки, с привлечением заемных средств.

  • Указание сторон сделки, их ФИО, паспортные данные.

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Здесь все аспекты проверяются, сравниваются и анализируются госслужащими в индивидуальном порядке.

Первоочередное внимание уделяется стоимости жилья, метражу и количеству комнат.

Однако к отказу может привести даже месторасположение новой квартиры. Например, работники органа вправе сослаться на то, что выбранный район имеет недостаточное инфраструктурное оснащение. Следовательно, жилищные условия неравноценны, что ущемляет интересы ребенка/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.Документально докажет, что по завершении сделки на именной банковский счет Опекаемого лица будет переведена денежная сумма, которая соответствует стоимости проданного имущества.

Однако отчуждение с таким условием одобряется ООП значительно реже, чем с условием приобретения новой недвижимости.На практике участие ООП в сделке купли-продажи нередко приводит к тому, что Продавец просто не может реализовать принадлежащую ему квартиру. Орган предпочитает перестраховываться, а, значит, и выдавать отказы.

Получить согласие на проведение сделки бывает сложно.Если в сделке участвует Опекаемое лицо и ООП, это автоматически устанавливает некоторые ограничения.

Согласно , Законный представитель несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица не может продать имущество своего Подопечного ни себе, ни своему супругу, ни близким родственникам первой линии. Под близкими родственниками понимаются бабушки и дедушки, а также братья и сестры Опекаемого лица. Если сделка будет проведена без получения согласия от ООП или с иным нарушением действующего регламента, ее признают недействительной в судебном порядке.

Сотрудники органа имеют право обратиться в суд с соответствующим иском. В случае удовлетворения иска имущество будет возвращено Законному представителю и его Подопечному.

Однако родителю, усыновителю, опекуну или попечителю понадобится покрыть все убытки, которые понесли стороны в связи с проведением недействительной сделки.Предварительный договор купли-продажи – необходимый документ, без которого Органы опеки не станут даже рассматривать обращение заявителя.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

Но если стороны заключают соглашение о выплате задатка, то оно должно быть заключено в письменной форме.

Согласно задаток возвращается, если обязательства прекращаются до начала их исполнения, или если они не могут быть исполнены по каким-либо причинам. Важно! Если неисполнение договорных обязательств обеспеченных задатком, произошло по вине покупателя квартиры, то задаток ему не возвращается. А если будет установлена вина продавца получившего задаток, то предусматривается выплату задатка в двойном размере.

Кроме того с виновной стороны могут быть взысканы убытки. Во избежание проблем с заключением договора купли-продажи сторонам при заключении предварительного договора, необходимо оговорить условия будущего соглашения и указать их в предварительном договоре. В договоре в обязательном порядке должно быть отражено:

  1. Полная стоимость квартиры.
  2. Паспортные данные сторон.
  3. Отсутствие прав третьих лиц и наличие обременений на продаваемую недвижимость.
  4. Дееспособность и правоспособность продавца,

В качестве дополнительных условий, можно оговорить:

  1. Кем оплачивается государственная пошлина при его регистрации
  2. Оплата банковской ячейки.
  3. Кто несёт затраты на заключение основного договора.

Отличительной особенностью предварительного договора от основного является то, что он не требует государственной регистрации.

Порядок его расторжения, если он не установлен соглашением сторон, определяется действующим законодательством РФ на момент заключения договора.

Документ полностью Ёфицирован. г. ____________________________ «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________,

Как избежать рисков при покупке наследственной квартиры?

В первую очередь проверяется количество собственников жилья. Если владельцев несколько, они должны участвовать в отчуждении квартиры от имени продающей стороны или представить нотариально заверенные согласия на продажу квартиры.

Важно обратить внимание на дату возникновения права – если оно оформлено ранее, чем через год после смерти наследодателя, покупку лучше отложить, чтобы избежать внезапного появления других наследников.

Убедившись в наличии , нужно потребовать справку из миграционной службы о прописанных в квартире лицах и потребовать их выписки до подписания договора. Чтобы обезопасить сделку от оспаривания другими , следует запросить у продавца справку о составе семьи из ЗАГСа, а также выяснить, как возникло наследственное право у продавца:

  1. по факту отсутствия других наследников.
  2. на основании решения суда;
  3. на основании завещания;
  4. из-за отказа других наследников от своей в квартире;

Если квартира была получена после судебной тяжбы с другими наследниками, следует отложить сделку минимум на полгода, так как проигравшие суд наследники могут обжаловать решение.

Завещание также может быть оспорено наследниками, если нарушилось их право на обязательную долю в наследстве (). Избежать оспаривания сделки из-за невменяемости или недееспособности продавца можно путем запроса справки из психоневрологического диспансера.

Хорошим вариантом страховки будет знакомство с родственниками продавца и выяснение причин продажи жилья. Дополнительной мерой будет запрос у нотариуса, оформившего наследство, сведений о деталях наследственного дела: количестве претендентов, разногласиях между наследниками и т.д. Важно учесть, что для такого запроса потребуется письменное разрешение продавца.

Отказ выдавать такое разрешение может быть свидетельством наличия действующих , поэтому от покупки в таком случае лучше отказаться.

Если наследник состоит в браке, важно получить письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

Договор

Предварительный договор купли продажи квартиры по наследству

Документ — гарантия того, что одна из сторон останется с деньгами, а вторая — получит недвижимость. В нем прописаны условия сделки, порядок оплаты, санкции за невыполнение обязательств.

Накануне оформления документа, позволяющего зарегистрировать право собственности, составляется «предварительный договор».

Он является необходимым к предъявлению для оформления ипотеки, выдачи разрешения на продажу от органов опеки и попечительства. В некоторых случаях расторжение соглашения возможно только через суд.

Что такое предварительный договор купли-продажи? Понятие предварительного договора купли-продажи (далее — ПДКП) освещено в Гражданском кодексе РФ (ст.

429). Соглашение содержит те же пункты, что будут фигурировать в основном договоре, однако в отличие от последнего, ПДКП может корректироваться при согласии обеих сторон.

Соглашением стороны оформляют обязательства друг перед другом заключить основной договор о продаже имущества: квартиры, доли недвижимости или иного. Составление предварительного соглашения не обязательно, но желательно для обеих сторон сделки.

Это является подтверждением серьезности их намерений.

Как только оформляется основной договор, предварительный аннулируется. Для чего нужен предварительный договор?

Соглашение о заключении основного договора позволяет продавцу получить гарантии продажи недвижимости, а покупателю — ее получения, если: Покупатель нуждается в дополнительных средствах и ему нужно время для их получения, а продавец готов ждать. Доля не принадлежит продавцу по документам, но ожидается ее оформление.

Так часто бывает при наследовании, когда для получения свидетельства необходимо подождать полгода. Одна из сторон планирует вынужденный отъезд, но вторая хочет гарантий, что сделка состоится.

Нужно время для сбора дополнительных документов, например — на получение одобрения финансовой организации о предоставлении кредита, или выдачу разрешения на продажу доли от органов опеки и попечительства.

Сделка оформляется по субсидии, и получение средств возможно только после процедуры регистрации.

Жилищный Консультант

В данном случае продавец должен уплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости жилья, превышающей 1 млн.

рублей. Разумеется, продавцу такое положение вещей крайне невыгодно, и он уговаривает покупателя поставить в договоре стоимость квартиры именно в этом размере.

Данное действие чревато тем, что в случае судебных разбирательств, покупатель сможет потребовать к возврату только ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи. Посмотреть и скачать можно здесь: []. Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: в Москве, в Санкт-Петербурге, по все России.

Звонки принимаются круглосуточно.

Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно. Покупка квартиры по наследству осуществляется в соответствии с определенным порядком:

  • Оформляется и подписывается.
  • Сдается на регистрацию в Росреестр.
  • Стороны договариваются о сделке купли продажи и собирают все необходимые документы.
  • Происходит .
  • Покупатель проводит основную и дополнительную проверки документации. Следует внимательно изучить порядок наследования, удостовериться, кто прописан в квартире, и на предмет обременений.

Передача денег может быть осуществлена и до регистрации сделки.

Данное решение принимается сторонами совместно и прописывается в договоре купли-продажи. Сам документ должен отвечать всем требованиям закона.

В договоре обязательно прописываются полные данные всех участников сделки, а также указывается предмет сделки и его стоимость.

Крайне важно, указать в соглашении о том, что имущество досталось продавцу в порядке наследования, и подтвердить данный факт соответствующим документом.

Что касается оплаты, то законом предусмотрены несколько вариантов передачи денежных средств. В первом случае, оплата происходит после подписания акта купли-продажи, но до момента регистрации. Второй варианта заключается в передаче денег после регистрирования.

Последний способ – это расчет через банковскую ячейку, когда покупатель помещает туда денежные средства, а продавец забирает их после регистрации сделки, по предъявлению соответствующей документации.

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

По договору не производится передача квартиры или денежных средств в оплату жилья.

Кроме этого, существуют иные особенности, на которые следует обратить внимание:

  • Предварительное соглашение по умолчанию действует всего год, после чего или считается недействительным по обоюдному согласию сторон, или расторгается в судебном порядке. Срок действия Основного договора не ограничен. Это значит, если стороны заключили соглашение о купле-продаже квартиры, при необходимости — заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре, он действует до окончательного исполнения обязательств. Конечно, в нем могут быть временные ограничения, например, по сроку выплаты всей стоимости квартиры или конкретной даты выписки жильцов.
  • Несмотря на конкретное указание цены квартиры в ПДКП, оплата при его заключении не производится. Единственное, что могут стороны — договориться о внесении аванса или задатка в счет суммы по Основному договору.
  • Предварительный договор должен заключаться в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно. В отличие от него, может быть также заключен в простой форме, а в некоторых случаях — в нотариальной (при продаже квартиры недееспособного, несовершеннолетнего гражданина или в случае продажи квартиры в долевой собственности). При этом госрегистрация в Росреестре — обязательная процедура.
  • Предмет договора в ПДКП может быть описан менее детально, чем в Основном. Достаточно указать точный адрес. Однако при желании стороны могут вдаваться в подробности, указывая количество комнат, площадь и прочие нюансы.

ПДКП может включать дополнительные гарантии исполнения обязательств — аванс или задаток.Между понятиями «аванса» и «задатка» существенная разница.Задаток максимально точно отвечает критерию средства обеспечения договора.

Согласно , это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне.

Задаток является частью платежа, предназначенного для покупки квартиры. Он вносится как доказательство намерения добросовестно

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Несмотря на наличие векселя (т.е.

безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру.

В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа. Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н.

«двойная продажа»). Подробнее о ПДКП от Застройщика, и его отличиях от основного Договора купли-продажи можно почитать .

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов.

На практике довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП. Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, , что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214. ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

– см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу. При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  1. фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  2. наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  3. реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, , возможные варианты и способы продажи.Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по .

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Указывается , этаж, адрес, количество комнат, кадастровый номер.Дата заключения сделки.

Срок прописывается цифрами и прописью, чтобы исключить двойное толкование.

Если он не указан — основной ДКП должен быть заключен в течение года с даты подписания предварительного ( ГК РФ).Окончательная цена.

Определяется точная стоимость квартиры, после подписания соглашения она остается неизменной.Порядок оплаты. Указывается, в какой форме будет проходить оплата — наличными или по безналу.

Если оплата будет проводиться по безналичному расчету обязательно указываются реквизиты банковского счета. Также прописывается срок окончательной оплаты.Ответственность за нарушение договора. Стороны могут прописать штрафные санкции в случае невыполнения договорных обязательств. Участники также вправе добавить в соглашение пункт об его аннулировании.Обязанности сторон по проведению подготовительных мероприятий перед заключением основного договора.

Например, выписка из квартиры граждан, расходы на совершение сделки и т.д.Сведения о денежном залоге или авансе. В договоре обязательно указывается сумма внесенного залога от покупателя (как правило не более 10% от суммы сделки).Если квартира покупается , составление предварительного ДКП обязательно.

В договоре должно быть указано, что окончательный расчет производится за счет кредитных средств, полученных от банка. Обращаться в банк за выдачей кредита можно только после подписания предварительного соглашения.Если банк одобряет условия сделки, то на основании содержащихся в предварительном соглашении сведений определяются сроки и способы выдачи кредита заемщику-покупателю. В дальнейшем эти данные указываются в основном ДКП и являются гарантией финансового обеспечения сделки.Сбербанк принимает на рассмотрение только те предварительные договоры, которые оформлены по разработанному им .

Пошлина за регистрацию ипотеки оплачивается только после подписания основного ДКП.Предварительный платеж при покупке квартиры может вносится в виде задатка или аванса.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком и с авансом – бланк и образец 2020

2 п.

2 ст. 429 ГК РФ – 1 год. Не в каждом случае необходимо наличие предварительного соглашения. Однако при определённых обстоятельствах, само собой разумеется, зачем нужен предварительный договор купли:

  1. личная встреча пока невозможна, а подписание через доверенных лиц представляется нежелательным;
  2. не собрали полностью пакет сопроводительной документации;
  3. собранных средств пока недостаточно, но продавец согласен подождать;
  4. покупатель намерен самостоятельно проверить юридическую чистоту предстоящей сделки.

В ДКП обязательно должны присутствовать доказательства:

  1. отсутствия законных претензий на собственность у третьих лиц и обременений.
  2. дее- и правоспособности продавца;

И также необходимо внесение в текст:

  1. паспортных данных;
  2. полной стоимости жилья.

Уточняя, как оформить преддоговор, не забывайте предусмотреть включение в него дополнительных условий.

Как правило, они оговаривают, как стороны распределят между собой оплату сопутствующих расходов:

  1. банковской ячейке.
  2. по заключению ДКП;
  3. госпошлине;

Расширение перечня дополнительных условий практически не ограничивается. С их помощью можно добиться большей безопасности сделки. Понятие задаток рассматривается в §7 главы 23 ГК.

О нём можно говорить, как о частичной предоплате, залоге, гарантирующем, что сделку с жильем заключат. Передачу задатка фиксируют письменно.

Отмена сделки или невозможность исполнения обязательств позволяют правомерно добиваться возврата переданных денег. Отказ покупать недвижимость приведёт к потере задатка, отказ от продажи – к необходимости вернуть сумму вдвойне.

Помимо этого, нарушителю могут вменить в обязанность возмещение понесённых контрагентом убытков.

Когда в отношении средств, перечисленных в качестве обеспечения на покупку квартиры, не было письменного оформления, то п. 3 ст. 380 ГК квалифицирует их, как аванс.

Его рассматривают как определённую долю суммы, которую должен внести покупатель.

Продажа унаследованной квартиры

Достоверность таких данных оценивается нотариусом с учетом конкретных обстоятельств. На практике это вызывает существенные проблемы.

В законодательстве не определены четкие критерии отнесения таких данных к достоверным, поэтому оценку их достоверности осуществляет сам нотариус». Из-за сложности разбора генеалогического древа нотариус вполне может отказать в досрочной выдаче свидетельства. При этом, если потенциальному владельцу квартиры доподлинно известно об отсутствии других претендентов на наследство, наследник может начинать распоряжаться имуществом, которое, фактически, ему еще не принадлежит.

Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»: «Право собственности на квартиру, которое переходит в порядке наследования, возникает у наследника с момента открытия наследства. Остальное – вопросы оформления. Если нет других претендентов на это наследство, то вопрос только формальный, дождаться шести месяцев для вступления в наследство, получить свидетельство о праве наследства, чтобы зарегистрировать эту сделку».

После того, как через шесть месяцев наследник получит все бумаги на квартиру, продажа унаследованной квартиры (с точки зрения механизма) не будет отличаться от продажи любой другой.

Но пока право собственности не оформлено, сделку по продаже официально не провести (у продавца и покупателя нет необходимых документов для подачи в Росреестр). Впрочем, эти шесть месяцев продавец может потратить на поиск покупателя и договориться с ним о деталях будущей сделки.

Более того, эксперты рекомендуют продавцу письменно закрепить полученную договоренность и даже взять с покупателя аванс. Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Можно заключить договор о намерениях, где стоит прописать, что в определенные сроки после вступления в право собственности, продавец обязуется продать квартиру.

В таком случае в договоре можно закрепить только намерение. Эту договоренность я бы советовала закрепить финансово.